Aktueller Stand Preise Wohnimmobilien München (NOVEMBER 2024)
- Hypothekenzinsen seit november 2023 wieder rückläufig
- Preisrückgang bei Wohnimmobilien in München IST VORERST GESTOPPT, bei einigen ImmobilienKLASSEN SIND sogar LEICHTE PREISSTEIGERUNGEN (OHNE INFLATIONSBEREINIGUNG) ZU BEOBACHTEN
- Zwischen ALTEn IMMOBILIEN in durchschnittlichen lagen und neuen IMMOBILIEN in guten Lagen bilden sich SEIT 2022 größere Unterschiede heraus
- weitere Prognose: unsicher, stark abhängig vom Hypothekenzins-Niveau, WEITERE RÜCKSCHLÄGE BIS ZU NACHHALTIGER BODENBILDUNG SIND ABER NICHT AUSZUSCHLIESSEN
WOHIN ENTWICKELN SICH die Immobilienpreise in münchen?
Findet aktuell eine Bodenbildung statt und die Preise steigen wieder nachhaltig an? Oder haben wir es mit einer Verschnaufpause in einem Bärenmarkt zu tun und wir sehen noch deutlich niedrigere Preise.
Das sind die zentralen Fragen, die sich viele Immobilienbesitzer oder die, die es werden wollen, in der aktuellen Situation stellen.
Wir von FAIR-HOMES IMMOBILIEN versuchen möglichst objektiv und differenziert darauf zu antworten. Eine eindeutige Antwort darauf können allerdings auch wir nicht geben, wir wollen aber hier unsere Sichtweise auf das Thema transparent machen und eine Grundlage für jeden schaffen, der sich eine eigene Meinung zum Thema bilden möchte.
Fakt ist jedenfalls, dass wir uns mit dem Ukraine-Krieg, der Nahost-Krise und den verbundenen geopolitischen und weltwirtschaftlichen Neuausrichtungen mit im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen inmitten eines grundlegenden Umbruchs befinden, in dem alle Prognosen mit großer Vorsicht zu genießen sind.
Zudem ist das Preisniveau für Immobilien in München verglichen mit dem generellen Preisindex auf einer Basis von 2008 (Beginn der Rallye) noch immer sehr hoch, genau genommen liegen die Verbraucherpreise heute (Stand Q4/2024) um 38% über denen von 2008, wohingegen die Immobilienpreise in München (Beispiel: Durchschnitt der Eigentumswohnungen) immer noch um über 200% über denen von 2008 liegen.
Damit sind weitere Preisrückgänge bei Immobilien in München nicht auszuschließen.
Wichtig ist die Unterscheidung der Immobilienklassen im Hinblick auf erzielbare Rendite, Attraktivität in Bezug auf Selbstnutzung und allgemein erwartete Preisentwicklung.
Kapitalanleger (egal ob privat oder institutionell/ gewerblich) wollen mit dem Immobilieneigentum eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften - einerseits über die Mieteinnahmen, andererseits über einen möglichst hohen Erlös beim Widerverkauf.
Für private Selbstnutzer spielen weniger die wirtschaftlichen, sondern mehr die individuellen Bedürfnisse die entscheidende Rolle - und was sie sich an Immobilie leisten können und wollen.
Die Mieten in München steigen immer weiter, sodass für Kapitalanleger hier einer gute Rendite winken kann, insbesondere bei kleineren Immobilien (Wohnungen bis 3 Zimmer), die wenig Erhaltungsaufwendungen haben (neue/ neuwertige Immobilien).
Diese Immobilien sind auch für die Selbstnutzer am attraktivsten, solange sie es sich leisten können. Die größte Zielgruppe wird auch hier durch 1-3 Zimmer Eigentumswohnungen angesprochen, daher sind die Preise in diesem Segment, insbesondere in guten Lagen auch stabil bzw. wieder gestiegen.
Ältere, sanierungsbedürftige Häuser, die vermehrt aufgrund von Erbschaften auf den Markt kommen, sind weit weniger attraktiv - sowohl für die Kapitalanleger, als auch für Selbstnutzer. Die Preise für solche Immobilien (z.B, Reihenhäuser aus den 60er oder 70er Jahren) sind daher deutlich stärker zurückgegangen, als für kleine Wohnungen.
Wie immer spielen aber individuelle Rahmenbedingungen wie Lage, Lage, Lage, größe, Schnitt und bauliche Nutzung des Grundstücks und einige weitere Parameter eine erhebliche Rolle, sodass Pauschalaussagen immer mit Vorsicht zu genießen sind. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt diese Parameter und differenziert dementsprechend.
Eine einheitliche Entwicklung lässt sich daher nicht vorhersagen - der allgemeine Trend wird aber stark vom Niveau der Hypothekendarlehen und der Inflation abhängen.
Zusammenfassung
Der Immobilienmarkt für Wohnimmobilien in München ist in den Jahren zwischen 2008 und 2021 insbesondere aufgrund der europäischen Politik des billigen Geldes extrem stark gelaufen, auch aufgrund der Ermangelung an Investitionsalternativen.
Seit Anfang 2022 hat sich jedoch die Zinssituation mit massiv steigenden Zinsen signifikant verändert.
Dadurch sind die Immobilienpreise um teilweise über 20% vom Maximum in Q1/2022 zurückgekommen und befinden sich durchschnittlich aktuell in etwa auf dem Niveau von Mitte 2019.
Die Preisrückgänge haben sich seit Q1/2024 abgeschwächt und in bestimmten Bereichen leicht erholt - ob das bereits eine Bodenbildung ist oder ein Zwischen-Plateau, von dem es weiter abwärts gehen wird, hängt maßgeblich vom Zinsniveau ab.
Dies sind alles Durchschnittsbetrachtungen, von denen die Einzelimmobilie stark abweichen kann - daher sollte immer ein Experte (Makler oder Gutachter) mit hinzugezogen werden.
Die weitere Prognose ist stark abhängig vom Zinsniveau, dessen weitere Entwicklung nicht seriös vorhergesagt werden kann. Gute Objekte in guten Lagen werden sich aber wohl weiterhin besser entwickeln, als sanierungsbedüftige Objekte in durchschnittlichen Lagen. Wohnungen sind gegenüber Häusern im Vorteil.
Hinweis:
Die dargestellten Informationen stammen teils aus fremden Quellen und wurden nicht auf Korrektheit überprüft. Zudem ist das Gesamtthema als Momentaufnahme und vereinfacht dargestellt und berücksichtigt nicht alle relevanten Aspekte. Eine Empfehlung für einen Kauf oder Verkauf ist immer von der individuellen Situation abhängig und nicht aus diesem Dokument abzuleiten.
